La legge ora è molto chiara: devono saperlo tutti quelli che hanno un garage in un condominio

Il garage è legato al condominio? Scopriamo quando e se è possibile separare il proprio posto auto dal resto dello stabile.

Potrà sembrare un quesito da poco conto, tuttavia sul mercato immobiliare si trovano numerosi garage in vendita, acquistabili da chiunque e non solo dagli inquilini dello stabile che lo ospita. Dunque i proprietari del garage si potrebbero trovare a dover partecipare ad alcune spese condominiali pur non beneficiando delle stesse, come la pulizia, la manutenzione e l’illuminazione.

Sopratutto nelle grandi città, dove i parcheggi non sono mai abbastanza, in molti scelgono di acquistare un garage, anche quando questo non si trova nel proprio stabile. In questo caso, come abbiamo visto poc’anzi, i proprietari dell’autorimessa si troveranno a dover sostenere spese che non vorrebbero perché per la legge il condominio e il garage sono legati.

Come fare per dividere il garage dal condominio

Quando parliamo di condominio ci riferiamo alla comunione di beni che unisce i proprietari delle varie unità immobiliare di uno stabile. Questi infatti condividono la proprietà di parti comuni, come le scale, le tubature, l’androne, il tetto, i viali e le fondamenta. Su questo punto la legge è molto chiara, all’articolo 1119 del Codice Civile, infatti, viene stabilito che tali parti non sono separabili e non possono essere spartite tra i vari condomini.

La divisione del condominio è concessa solo per voto unanime dell’assemblea condominiale o per volontà di un giudice, chiamato da uno o più condomini a pronunciarsi sulla questione.

Per quanto riguarda i garage, se questi fanno parte dell’edificio condominiali (per esempio se si trovano al piano terra o nel seminterrato) sono considerati parti comuni dell’edificio, dunque di proprietà di tutti i condomini. In questo caso le spese saranno suddivise tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo all’unanimità, come stabilito dell’articolo 1123, comma 1, Codice civile.

Tuttavia, la Cassazione (sentenza n. 10371/1997) ha stabilito che un garage situato all’interno del perimetro dell’edificio non è necessariamente considerato una “parte comune” ai sensi dell’articolo 1117 c.c. Se si vuole determinare questa circostanza è necessario esaminare i titoli di acquisto e i documenti di proprietà, qui sarà infatti indicato se il garage è designato come comune oppure no.

Inoltre, quando i garage sono situati in un edificio separato da quello principale, la sua inclusione nel condominio principale dipende da documenti specifici, come un atto notarile o un regolamento contrattuale approvato all’unanimità.

Qualora il garage fosse parte comune con l’edificio principale, non è sempre facile dividerlo. Se un condomino vuole separare il proprio posto auto dal resto del garage, deve dimostrare che questa separazione non danneggia gli altri condomini. Se non viene fornita tale prova, la richiesta verrà respinta.

Al contrario, è possibile staccare un garage dal condominio se è facilmente divisibile e il proprietario non utilizza servizi condominiali. In questo caso, la separazione non deve compromettere l’uso e la dimensione del bene comune.